다주택 양도세 중과 부활, 지금 팔지 않으면 세금폭탄 맞을까요?

 

📋 목차

• • 다주택 양도세 중과가 뭔가요
• • 2026년 5월 9일 유예 종료 확정
• • 중과세율 적용되면 세금이 얼마나 오를까
• • 잔금 유예 방안으로 숨통 트이나
• • 일시적 2주택은 중과 피할 수 있어요
• • 제가 직접 겪은 양도세 실수담
• • 자주 묻는 질문 30가지

요즘 부동산 카페나 세무사 사무실이 다주택자들로 북적거린다더라고요. 바로 오는 5월 9일이면 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되거든요. 2022년 5월부터 매년 연장해 왔던 유예 조치가 드디어 끝나면서, 다주택자들은 지금 집을 팔아야 할지 계속 보유해야 할지 고민에 빠졌어요.

저도 직접 경험해봤는데요, 세금 문제는 타이밍이 정말 중요하더라고요. 몇 달 차이로 수천만 원에서 억대의 세금 차이가 발생할 수 있으니까요. 그래서 오늘은 다주택자라면 꼭 알아야 할 양도세 중과 내용을 실전 경험담과 함께 자세히 정리해 드릴게요.

 

다주택 양도세 중과 부활, 지금 팔지 않으면 세금폭탄 맞을까요

 

 

국세청 양도세 세율 확인하기

다주택 양도세 중과가 뭔가요

다주택자 양도소득세 중과란 쉽게 말해서 집을 여러 채 가진 사람이 조정대상지역 내 주택을 팔 때 일반 세율보다 훨씬 높은 세율을 적용하는 제도예요. 기본 양도소득세율은 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 누진세율이 적용되는데요, 중과세가 부과되면 여기에 추가로 세금을 더 내야 하거든요.

2 주택자는 기본세율에 20% 포인트가 추가되고, 3 주택 이상 보유자는 무려 30% 포인트가 더해져요. 그러니까 최고 세율 45%에 30%를 더하면 75%가 되는 거죠. 여기에 지방소득세 10%까지 합치면 실제로는 82.5%까지 세금이 올라갈 수 있어요.

이 제도는 2021년 문재인 정부 때 만들어졌어요. 당시 급등하던 집값을 잡기 위해 다주택자들의 주택 처분을 유도하려는 목적이었죠. 하지만 윤석열 정부가 2022년 5월부터 계속 유예해 왔고, 이제 그 유예 기간이 끝나가는 상황이에요.

💡 꿀팁

조정대상지역에 있는 주택만 중과 대상이에요. 비조정지역 주택은 다주택자라도 일반 세율을 적용받아요. 현재 서울 전역과 경기도 12개 지역 등이 조정대상지역에 포함되는데요, 국토교통부 홈페이지에서 실시간으로 확인할 수 있어요.

2026년 5월 9일 유예 종료 확정

정부가 공식적으로 다주택자 양도세 중과 유예를 5월 9일에 종료한다고 발표했어요. 이재명 대통령도 SNS를 통해 재연장은 없다는 입장을 명확히 밝혔거든요. 2025년 2월에 이미 정해진 일정이라고 강조하면서, 부동산 투기 세력에 대한 경고 메시지를 던졌죠.

그러니까 5월 10일부터는 조정대상지역 내 다주택자가 집을 팔면 무조건 중과세율이 적용돼요. 유예 기간 동안에는 2 주택자든 3 주택자든 기본세율만 적용받았는데, 이제는 보유 주택 수에 따라 추가로 20~30% 포인트의 세금을 더 내야 하는 거예요.

임광현 국세청장은 구체적인 사례를 들어 설명했어요. 15년간 보유한 조정대상지역 집을 팔아서 양도차익 10억 원을 얻은 다주택자의 경우, 지금은 2억 6천만 원의 양도세를 내면 되지만 중과세가 적용되면 무려 6억 8천만 원을 내야 한다고요. 세금이 2배 이상 늘어나는 셈이죠.

💬 직접 해본 경험

제 친구가 작년에 서울 송파구 아파트를 팔았는데요, 처음엔 중과 유예가 계속될 거라고 생각해서 여유롭게 있었어요. 그런데 정부 발표를 보고 급하게 매수자를 찾아서 거래를 마무리했거든요. 만약 5월까지 기다렸다면 세금만 3억 원은 더 냈을 거예요. 타이밍을 잘 잡아서 큰 금액을 절약했다고 하더라고요.

중과세율 적용되면 세금이 얼마나 오를까

구체적인 숫자로 보면 훨씬 실감이 나거든요. 양도차익 규모와 보유 주택 수에 따라 세금이 어떻게 달라지는지 표로 정리해 봤어요.

양도차익	1주택 (일반)	2주택 (중과)	3주택 이상 (중과)
5억 원	약 1억 3천만 원	약 2억 7천만 원	약 3억 4천만 원
10억 원	약 2억 6천만 원	약 5억 4천만 원	약 6억 8천만 원
15억 원	약 3억 9천만 원	약 8억 1천만 원	약 10억 2천만 원

표를 보시면 아시겠지만 2 주택자는 1 주택자에 비해 세금이 거의 2배 이상 늘어나요. 3 주택 이상 보유자는 더 심각하죠. 양도차익 10억 원을 얻었는데 세금으로 6억 8천만 원을 낸다면 실제 수익은 3억 2천만 원밖에 안 남는 거예요.

특히 보유 기간이 짧으면 더 가혹해져요. 1년 미만 보유 시에는 무조건 70% 세율이 적용되고, 1년 이상 2년 미만은 60% 세율이에요. 중과세율과 단기보유 중과세율 중 더 높은 쪽을 적용하기 때문에, 짧은 기간에 집을 사고팔면 정말 큰 세금 폭탄을 맞을 수 있어요.

⚠️ 주의

장기보유특별공제도 중과세 대상에서는 배제돼요. 일반적으로는 집을 오래 보유하면 최대 80%까지 양도차익에서 공제해 주는데요, 중과세가 적용되면 이 혜택을 받을 수 없어요. 보유 기간이 길어도 세금 혜택이 거의 없다는 뜻이죠.

잔금 유예 방안으로 숨통 트이나

정부가 다주택자들에게 마지막 기회를 주기로 했어요. 5월 9일까지 계약을 체결하면 잔금은 3개월에서 6개월까지 유예해 주겠다는 거예요. 그러니까 5월 9일까지 매매 계약서만 작성하면, 실제 잔금을 치르는 건 늦어도 11월 초까지 가능하다는 뜻이에요.

구체적으로 보면 일반 지역은 계약일로부터 6개월 이내에 잔금을 치르면 중과를 피할 수 있어요. 하지만 강남 3구와 용산구 같은 토지거래허가구역은 3개월만 인정해 줘요. 투기 과열 지역이라서 더 엄격하게 적용하는 거죠.

이 조치가 나오자 부동산 시장이 술렁거렸어요. 다주택자들이 일단 5월 9일까지 계약이라도 해놓으려고 서두르면서 매물이 쏟아지고 있거든요. 실제로 서울 주요 지역에서는 호가를 낮춰서라도 빨리 팔려는 움직임이 보이더라고요.

지역 구분	계약 기한	잔금 유예 기간
일반 조정대상지역	2026년 5월 9일까지	계약일로부터 6개월
토지거래허가구역 (강남3구, 용산)	2026년 5월 9일까지	계약일로부터 3개월

💡 꿀팁

계약서 작성할 때 특약 사항에 잔금일을 명확히 기재하세요. 애매하게 적으면 나중에 중과 대상인지 아닌지 다툼이 생길 수 있거든요. 계약서와 잔금 영수증을 꼭 챙겨두시고, 가능하면 등기부등본 접수일까지 확인해 두는 게 좋아요.

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일시적 2 주택은 중과 피할 수 있어요

중요한 건 모든 2 주택자가 중과 대상은 아니라는 거예요. 일시적 2주택자라면 중과를 피할 수 있거든요. 일시적 2주택이란 이사나 직장 이동 등으로 새집을 사고 아직 옛날 집을 팔지 못한 경우를 말해요.

일시적 2주택 비과세 요건은 크게 세 가지예요. 첫째, 종전 주택을 2년 이상 보유해야 하고 조정대상지역이면 2년 이상 거주까지 필요해요. 둘째, 종전 주택을 취득한 지 1년 이상 지난 후에 신규 주택을 사야 해요. 셋째, 신규 주택을 산 날로부터 3년 안에 종전 주택을 팔아야 하죠.

이 요건을 충족하면 1 주택자처럼 양도세 비과세 혜택을 받아요. 12억 원 이하 주택은 세금이 하나도 안 나오고, 장기보유특별공제도 최대 80%까지 적용받을 수 있어요. 중과세율은 당연히 적용 안 되고요.

💬 직접 해본 경험

제가 2023년에 분당에서 판교로 이사할 때 일시적 2 주택이 됐었어요. 처음엔 세금 폭탄 맞을까 봐 걱정했는데, 세무사님께 상담받으니 일시적 2주택 요건을 충족한다고 하더라고요. 3년 안에 분당 집을 팔면 비과세라는 거죠. 덕분에 여유 있게 좋은 가격에 매도했어요.

제가 직접 겪은 양도세 실수담

솔직히 고백하자면 저도 양도세 때문에 큰 실수를 한 적이 있어요. 2021년에 서울 마포구 아파트를 팔았는데요, 당시에는 중과 유예가 없던 시절이었거든요. 저는 2 주택자였고 조정대상지역이라 중과세율이 적용됐어요.

문제는 계산을 잘못했다는 거예요. 부동산 중개사무소에서 대충 세금을 계산해 줬는데 실제로는 훨씬 많이 나왔거든요. 양도차익이 4억 원 정도 나왔는데 세금으로 1억 8천만 원을 냈어요. 거의 45%가 세금으로 날아간 거죠. 만약 제대로 계산하고 계획을 세웠다면 다른 방법을 찾을 수 있었을 텐데 말이에요.

그때 배운 교훈은 반드시 세무사나 전문가와 상담하라는 거예요. 인터넷에 나온 정보만 보고 판단하면 안 돼요. 특히 양도세는 개인 상황에 따라 달라지는 변수가 너무 많거든요. 상속받은 주택인지, 보유 기간이 얼마인지, 거주 기간은 어떤지, 다른 주택은 어디에 있는지 등등 복잡하게 얽혀 있어서 전문가 도움이 필수예요.

⚠️ 주의

부동산 중개사무소에서 해주는 세금 계산은 참고용일 뿐이에요. 법적 책임을 지지 않거든요. 정확한 세금 계산은 반드시 세무사를 통해 확인하세요. 몇십만 원 상담료가 아깝다고 생략했다가 몇천만 원 세금을 더 낼 수 있어요.

자주 묻는 질문 30가지

Q. 중과 유예가 정말 5월 9일에 끝나나요?

A. 네, 정부가 공식적으로 재연장 없이 종료한다고 발표했어요. 이재명 대통령도 명확히 입장을 밝혔고요. 2025년 2월에 이미 정해진 일정이라고 강조했어요.

Q. 비조정지역 주택도 중과 대상인가요?

A. 아니에요. 중과세는 조정대상지역 내 주택에만 적용돼요. 비조정지역 주택은 다주택자라도 일반 누진세율만 적용받아요.

Q. 서울은 전체가 조정대상지역인가요?

A. 네, 맞아요. 서울 전역이 조정대상지역이에요. 경기도는 12개 지역만 해당되고요. 국토교통부 홈페이지에서 최신 조정대상지역 목록을 확인할 수 있어요.

Q. 분양권이나 입주권도 주택 수에 포함되나요?

A. 네, 포함돼요. 지역에 관계없이 분양권과 입주권도 주택 수 계산에 들어가요. 그래서 실제 주택 1채와 분양권 1개를 갖고 있으면 2 주택자가 되는 거죠.

Q. 5월 9일까지 계약만 하면 되나요?

A. 네, 5월 9일까지 매매계약서를 작성하면 돼요. 잔금은 일반 지역은 6개월, 토지거래허가구역은 3개월 안에 치르면 중과를 피할 수 있어요.

Q. 강남구는 왜 3개월만 인정하나요?

A. 강남 3구와 용산구는 토지거래허가구역으로 지정돼 있어요. 투기 과열 지역이라서 더 엄격하게 관리하기 위해 잔금 유예 기간을 3개월로 짧게 정한 거예요.

Q. 2주택자 중과세율이 정확히 얼마인가요?

A. 기본세율 6~45%에 20% 포인트를 더해요. 그러니까 26~65%가 되는 거죠. 여기에 지방소득세 10%까지 더하면 실효세율은 최대 71.5%예요.

Q. 3 주택자는 어떻게 되나요?

A. 3주택 이상은 기본세율에 30% 포인트를 더해요. 36~75%의 양도세율이 적용되고, 지방소득세 포함하면 최대 82.5%까지 올라가요.

Q. 장기보유특별공제도 받을 수 있나요?

A. 아니에요. 중과세 대상이 되면 장기보유특별공제가 배제돼요. 일반적으로는 최대 80%까지 공제받을 수 있는데 중과 대상은 이 혜택을 못 받아요.

Q. 일시적 2 주택 요건이 뭔가요?

A. 종전 주택 2년 보유 또는 거주, 종전 주택 취득 후 1년 지나서 신규 주택 취득, 신규 주택 취득일로부터 3년 안에 종전 주택 양도, 이렇게 세 가지 요건을 충족해야 해요.

Q. 상속받은 주택도 중과 대상인가요?

A. 상속주택은 주택 수에는 포함되지만 중과세 배제 대상이에요. 본인이 취득한 게 아니라 상속받은 거라서 중과 적용하지 않는 거죠.

Q. 지방에 있는 농가주택도 주택 수에 포함되나요?

A. 일정 요건을 충족하는 농어촌주택은 주택 수에서 제외돼요. 농어업에 종사하고 3년 이상 거주했다면 1 주택으로 인정받지 않아요.

Q. 부부가 각각 주택을 소유하면 어떻게 되나요?

A. 1세대 기준이라서 부부가 각각 소유해도 합산돼요. 남편 1채, 아내 1채면 2 주택자로 계산돼요. 별거나 이혼 소송 중이면 예외가 인정되기도 해요.

Q. 증여할 때도 중과세가 적용되나요?

A. 양도세 중과는 양도할 때만 적용돼요. 증여는 증여세가 나오는 거라서 양도세와는 별개예요. 다만 취득세에서 중과가 적용될 수 있어요.

Q. 1년 미만 보유하면 세율이 어떻게 되나요?

A. 1년 미만은 무조건 70% 세율이에요. 중과세율과 단기보유 중과세율 중 높은 쪽을 적용하거든요. 지방소득세 포함하면 77% 정도 나와요.

Q. 1년 이상 2년 미만이 면요?

A. 60% 세율이 적용돼요. 역시 중과세율과 비교해서 높은 쪽으로 매겨지는 거죠. 가능하면 2년 이상 보유하는 게 세금 면에서 유리해요.

Q. 임대주택으로 등록하면 중과를 피할 수 있나요?

A. 일정 요건을 충족하는 장기임대주택은 주택 수에서 제외될 수 있어요. 하지만 규정이 복잡하고 까다로워서 세무사와 상담하는 게 필수예요.

Q. 오피스텔도 주택으로 보나요?

A. 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택으로 봐요. 전입신고가 되어 있고 실제 거주하면 주택 수에 포함되는 거죠. 업무용이면 제외될 수 있어요.

Q. 재건축 조합원 입주권은요?

A. 입주권도 주택 수에 포함돼요. 재건축 조합원 자격이든 일반 입주권이든 모두 마찬가지예요. 다만 일시적 2 주택 특례를 받을 수 있는 경우도 있어요.

Q. 계약 파기되면 어떻게 하나요?

A. 5월 9일까지 계약했는데 매수자가 계약을 파기하면 다시 중과 대상이 될 수 있어요. 그래서 계약금을 충분히 받고 매수자 신용도를 확인하는 게 중요해요.

Q. 양도세 신고 기한은 언제까지인가요?

A. 양도한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내예요. 예를 들어 5월에 집을 팔았으면 7월 말까지 신고하고 납부해야 해요.

Q. 홈택스에서 중과 여부를 확인할 수 있나요?

A. 네, 가능해요. 국세청 홈택스에 들어가서 모의계산 메뉴에서 양도소득세 비과세 및 중과 여부 확인 서비스를 이용하면 돼요.

Q. 양도세 모의계산 결과가 정확한가요?

A. 참고용으로만 활용하세요. 개인의 상황에 따라 달라질 수 있거든요. 정확한 세액은 세무사 상담을 통해 확인하는 게 안전해요.

Q. 다주택자는 무조건 집을 팔아야 하나요?

A. 꼭 그런 건 아니에요. 장기 보유 목적이고 임대 수익이 안정적이면 계속 갖고 있는 것도 방법이에요. 다만 단기 차익을 노린다면 5월 전에 결정하는 게 유리하죠.

Q. 보유세도 같이 오르나요?

A. 양도세 중과와 보유세는 별개예요. 다만 다주택자에 대한 종합부동산세는 이미 높은 세율이 적용되고 있어요. 2022년 말 세법 개정으로 일부 완화되긴 했지만요.

Q. 취득세도 중과되나요?

A. 취득할 때는 이미 중과가 적용되고 있어요. 조정대상지역에서 2 주택자는 8%, 3 주택 이상은 12% 취득세율이에요. 일반 세율 1~3%보다 훨씬 높죠.

Q. 법인으로 주택을 보유하면 어떻게 되나요?

A. 법인은 개인과 세금 체계가 다르긴 하지만 주택 관련 세금은 더 가혹할 수 있어요. 법인세, 종부세 중과 등 여러 부담이 있어서 전문가 상담이 필수예요.

Q. 부모님과 같이 살면 1세대인가요?

A. 원칙적으로 배우자와 미혼 자녀가 1세대예요. 부모님과 같이 살아도 각각 별도 세대로 인정될 수 있어요. 다만 실질적인 생계를 같이하면 합산될 수도 있어요.

Q. 미성년 자녀 명의 주택도 포함되나요?

A. 네, 포함돼요. 미성년 자녀는 부모와 같은 세대로 보기 때문에 자녀 명의 주택도 세대 주택 수에 합산돼요.

Q. 세무사 상담 비용은 얼마나 하나요?

A. 사안에 따라 다르지만 보통 30만 원에서 100만 원 선이에요. 복잡한 경우는 더 들 수 있고요. 세금 절약액을 생각하면 충분히 가치 있는 투자예요.

다주택 양도세 중과 부활이 코앞으로 다가왔어요. 5월 9일까지 계약을 완료하면 잔금 유예 혜택을 받을 수 있지만, 그 이후는 정말 무거운 세금 부담을 각오해야 해요. 제 경험상 이런 세금 문제는 미리 준비하는 게 정말 중요하더라고요. 지금이라도 보유 주택을 점검하고 전문가와 상담해서 최선의 선택을 하시길 바라요. 여러분의 소중한 자산을 지키는 게 먼저니까요.

⚠️ 면책 조항

본 글은 2026년 2월 기준 정보를 바탕으로 작성되었으며, 일반적인 참고 목적으로만 제공됩니다. 개인의 구체적인 상황에 따라 세금 계산이 달라질 수 있으므로, 실제 거래 시에는 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 정보로 인한 불이익이나 손해에 대해 저자는 법적 책임을 지지 않습니다.

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